Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предоставляет возможность зарегистрировать права на объект недвижимого имущества, расположенный на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство), в упрощенном порядке, т.е. не осуществляя кадастровый учет такого объекта, а лишь представив Декларацию об объекте недвижимого имущества при обращении за государственной регистрацией права.
Обязанности по заполнению Декларации возложены на самого правообладателя. При этом объект недвижимости, описанный в Декларации, будет поставлен на кадастровый учет именно с теми характеристиками (вид объекта, материал стен, площадь, этажность и т.д.), которые были указаны правообладателем. Характеристики объекта влияют на исчисление кадастровой стоимости объекта, исходя из которой, в свою очередь, будет исчисляться сумма налога на имущество.
В случае, если при заполнении Декларации правообладателем была допущена ошибка в характеристиках объекта, то внесение изменений в государственный кадастр недвижимости после постановки такого объекта на кадастровый учет будет возможно лишь после проведения технического учета объекта органом технического учета (БТИ), что, несомненно, вызовет дополнительные финансовые затраты правообладателя.
Именно по этим причинам к заполнению Декларации следует подходить с особым вниманием.
Остановимся на трех моментах, которые могут вызвать затруднение при заполнении Декларации.
1. Вид объекта. Форма Декларации об объекте недвижимости утверждена Приказом Минэкономразвития России от 3 ноября 2009 г. N 447 и предполагает возможность декларирования сведений как об основном объекте недвижимости, которым являются такие здания как дом или гараж, так и об объектах недвижимости вспомогательного использования, выполняющих вспомогательную или обслуживающую функцию по отношению к основному объекту.
Между тем, объекты вспомогательного использования также могут быть отнесены как к зданиям, так и к сооружениям. В разъяснениях по применению положений Градостроительного кодекса Российской Федерации в части осуществления государственного строительного надзора и Постановления Правительства Российской Федерации от 1 февраля 2006 г. N 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации" (п.6) указано, что под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности. ГОСТ 27751-2014 относит такие объекты к классу сооружений КС-1. Рассматривая положения ГОСТ 27751-2014 в совокупности с Приказом Минэкономразвития России от 3 ноября 2009 г. N 447 можно заключить следующее:
к зданиям вспомогательного использования, если такое здание создано на земельном участке, предоставленном (предназначенном) для ведения садоводства, дачного хозяйства следует относить постройки, предназначенные для временного пребывания в них людей, хранения продукции или содержания животных (например, баня, хозяйственная постройка, и т.д.);
к сооружениям вспомогательного использования, если такое сооружение создано на земельном участке, предоставленном (предназначенном) для ведения садоводства, дачного хозяйства следует относить все иные постройки, как то: теплицы, парники и прочие сооружения с ограниченными сроками службы.
2. Этажность объекта. Пункт 5.2 Декларации об объекте недвижимости предполагает указание как этажности объекта, так и подземной этажности. Министерство экономического развития Российской Федерации в своем письме от 29.04.2014 №Д23и-1453 отметило, что под количеством этажей следует понимать количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный. Таким образом, в Декларации об объекте недвижимости при наличии в здании подвала, цокольного, первого и мансардного этажей в графе «Этажность» необходимо указывать «4», а в графе «Подземная этажность» - «2».
3. Общая площадь. Площадь объекта недвижимости, определяется как сумма площадей по внутреннему обмеру всех помещений, входящих в его состав. Если назначение объекта недвижимости (здания) указано как жилое, в общую площадь не включаются площади лоджий, балконов, веранд, террас. Для сооружения, площадь которого не может быть рассчитана по внутреннему обмеру, указывается площадь застройки (по внешнему обмеру). Если площадь (площадь застройки) сооружения не может быть рассчитана, пункт 5.1 Декларации об объекте недвижимости для такого сооружения не заполняется.
